2026年的夏天，深圳甲级写字楼空置率再次成为全国关注的焦点——部分新兴商务区空置率甚至突破30%的红线，前海、留仙洞、笋岗等片区的玻璃幕墙森林里，招租横幅比上班族的身影还要密集。
2026年Q1深圳甲级写字楼空置率对比（第一太平戴维斯30.1% vs 仲量联行25.9%）（图源：商置网写字楼）
曾经象征着城市雄心的摩天大楼，如今正集体陷入 “空壳” 危机 —— 这不是深圳独有的困境，而是全球后疫情时代所有超大城市共同面对的考题。
一、供过于求，还是结构错配？
许多人将深圳写字楼高空置简单归咎于“盖得太多”。自2018年起，深圳连续五年新增甲级写字楼供应超百万平方米，2024—2025年更迎来到达峰值的交付潮。与此同时，产业外迁、企业缩减办公面积、远程和混合办公的渗透，使得净吸纳量远低于预期。
然而，更深层的矛盾在于：这些办公空间从设计之初就遵循着“标准层2000平方米、封闭格子间、中央空调、早九晚六”的陈旧模式。当跨境电商主播、独立游戏团队、智能硬件初创公司成为深圳新经济的主力时，标准化的甲级写字楼反而显得僵硬无比——他们需要直播间、声学实验室、打样车间、灵活排烟和24小时独立空调，而这些在传统写字楼里几乎全是“违建”。
由此可见，深圳面临的不是纯粹的“量”的过剩，而是“质”的错配。这种错配为城市更新打开了独特的突破口：不是把楼炸掉重来，而是通过功能重组和垂直混合，让过剩的办公空间“变身”为它本该成为的样子。
2023年，深圳发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，明确允许闲置商业办公用房改建为保租房。2025年底，又进一步在福田、南山试点“商办混合功能更新”特区法规，单栋楼宇内允许垂直混合办公、居住、文化、商业等多种功能，并给予容积率奖励，土地用途变更和消防验收的路径也更加清晰。
这两个关键政策，为市场注入了确定性。开发商和运营机构不再视空置楼宇为负资产，而是将其看作“待重新编程的空间载体”。
二、深圳：“空壳”摩天大楼如何重获新生？
一股来自城市更新领域的深层次变革正在悄然发生：不再简单地拆旧建新，而是把那些“空壳”大厦当作待激活的存量资产，用空间重塑、功能再生、产业重组的逻辑，让过剩的办公楼重新站回价值高地。
1.前海不再“睡前”：国际人才公寓与垂直城市
前海深港现代服务业合作区曾是深圳写字楼空置率的“重灾区”，一度被戏称为“睡城相反版”——白天还有上班族，入夜后宛如空城。破局之作是前海珑湾国际人才公寓。它由原规划的商办地块调整而来，总建筑面积近15万平方米，提供超千套面向深港两地国际人才的租赁住房。底层配建国际学校和社区健康服务中心，中高区设计有共享厨房、健身仓、路演厅和空中花园。
这个项目彻底改变了前海的昼夜节律。2025年底首批入住后，周边便利店、咖啡厅和轻食店的夜间营业额提升了50%，片区内其他写字楼的“夜间透灯率”也随着产业链配套的聚集而缓慢爬升。前海的更新逻辑在于：不是把办公楼一改了之，而是用居住功能作为“压舱石”，吸引商业和公共服务自然生长，最终让整个片区从单功能商务区演变为复合活力区。
深圳南山创智云城4栋改造工程以1488套的规模，率先实践"政府购置+非居改保"双创新模式，将留仙洞总部基地约10万平方米研发办公用房改造为“楼上居住、楼下办公、空中花园”的职住一体“好房子”，让新市民和青年人实现“住有优居”。（图源：网络）
2.罗湖笋岗实验：让写字楼长出“柔性产线”
位于罗湖笋岗的宝能中心，曾经是高空置率的典型。2025年，运营方采取了一个大胆的更新策略：将高区滞销的办公单元改造为“垂直产业加速器”。他们向智能硬件创业者提供一个包含原型打样、小批量试产、产品发布和电商直播的垂直空间——楼上设计图纸，坐电梯下楼就能在共享CNC和SMT贴片线上看到样品成型。
这个逻辑直接击中了粤港澳大湾区硬件创业的痛点：初创团队无力承担东莞、惠州的整栋厂房，却急需快速验证产品的制造能力。改造后，楼宇内引入了工业级排风、备用电力、货梯优先使用权和24小时空调，入驻企业半年内从40%快速拉升至82%。笋岗的这个案例证明，深圳产业纵深大、硬件生态厚实，只要空间能够兼容“轻生产+研发+展销”的组合需求，过剩的写字楼就能转化为最具竞争力的产业基础设施。
3.南山“软硬结合”：空中连廊串起的立体生态
南山科技园片区是老牌办公重镇，但大量2000年代建设的“标准款”写字楼同样面临老化与空置压力。这里的更新手段不是单体改造，而是“系统级”的空间重组。南山区政府联合多个园区业主，通过新建和改造一批空中连廊，将十几栋写字楼与新建的小型实验、测试和中试空间无缝衔接。企业可以在A座研发办公，走连廊到B座进行硬件测试，再到C座做产品展示与小型发布会。
这种“楼上办公、楼下中试、廊桥互通”的立体街区，成功留住了一批原本打算迁往东莞的硬件公司。在他们看来，留在南山不再因为租金便宜，而是因为整个生态系统就长在了这些旧楼的骨架里。
三、美国：写字楼“长出”了公寓、实验室和啤酒厂
在深圳高空置率的大楼自救时，美国西海岸最昂贵的一平方公里——旧金山金融区，已经用行动投下了一张激进得多的票：把会议室变成卧室，把交易大厅变成生物实验室，把地下金库变成精酿啤酒厂。这不是某个建筑师的狂想，而是正在纽约、洛杉矶、旧金山三座城市同步上演的真实图景。
1.纽约：当写字楼变成“垂直生活圈”
2023年，纽约市和州联合提出全新的“商转住”税收激励计划，为将空置办公楼改造为住宅（含可负担住房）的开发商提供长达25年的房产税减免，同时大幅放宽建筑退线、开窗面积、户型配比等区划管制。这一政策的精神内核直接承袭自1990年代成功救活下城金融区的421-g法案——那一次，纽约用同样的逻辑让一片濒死的办公区变成了如今24小时运转的活力社区。
华尔街1号（One Wall Street）是这一波浪潮的旗舰。这座50层的装饰艺术地标在2021年完成改造，原本的银行交易大厅变成了Whole Foods超市和高端零售，上层被切分成566套豪华公寓，配有屋顶泳池、共享办公和儿童游乐区。它不再是早九晚五的“保险箱”，而是一个全天候活跃的微型城市。紧随其后的熨斗大厦、百老汇沿线一批老旧写字楼，也纷纷将部分或全部楼层转化为混合用途：低区商业与社区服务，中高区住宅与共享办公。
纽约华尔街1号改造后，50层高的art deco风格建筑中拥有566 套公寓，户型从一居室到四居室，还有三层顶层公寓（图源：网络）
开发商还发现了一个意外之喜：那些具有经典Art Deco外壳的老办公楼，在转化为住宅后反而因高窗、厚墙和地标身份获得了市场溢价。挑战同样存在——办公楼的大进深平面布局导致核心筒周边采光不足，部分项目需要在内部切割采光天井，或把暗区转化为收纳、影音等功能空间。纽约的经验表明，“商改住”不是简单换块牌子，它需要精细化的设计策略和定制化的政策配合。但一旦成功，整栋楼就从城市税收的消耗者，重新变成社区价值的创造者。
2.旧金山：让写字楼“长”出实验室和产业生态
与纽约侧重住宅不同，旧金山市中心选择了更加多元的混合路径。2025年发布的《市中心未来宪章》明确提出，将金融区转型为“24小时混合活力区”。除了商改住，政策还大力鼓励办公楼植入实验室、生物科技工作空间、垂直农业、艺术工坊乃至城市运动场馆。
加州街555号的改造堪称样本。这座前美国银行后台处理中心，被重新定义为“垂直校园”：同时容纳一家干细胞研究实验室、一所编程训练营和200多套可负担学生公寓。中庭被打通为城市客厅，周末举办农夫市集和独立电影放映。它不再是纯粹的办公容器，而是一个知识、生活与社区交织的立体街区。
这种转变背后是清醒的财政考量。旧金山市长办公室公开承认，如果不对市中心物业进行功能重塑，仅房产税和商业租金税两项，到2028年城市将面临累计超过20亿美元的缺口。城市更新，从选择题变成了必答题。而当生物学家在曾经的董事会议室里培养细胞，当学生在银行金库里学写代码，这些建筑的身份已在悄然间完成了重写。
旧金山加州街555号（555 California Street）的更新改造（图源：网络）
3.洛杉矶：啤酒厂、微型制造与“15分钟垂直城市”
洛杉矶市中心的故事更为生猛。他们的做法是“外科手术式”更新——挑选交通区位最优、建筑结构最灵活的中小型办公楼，迅速改造为“生活—工作—娱乐”一体化公寓。市议会于2024年通过“DTLA 2040”计划，免除商改住项目的开发影响费，并允许在无需额外停车位的情况下进行改造——调查显示，新居民中70%日常依赖公共交通和共享出行。
但洛杉矶真正的亮点，是在空置办公楼底层植入“微型制造业”。小型烘焙工坊、精酿啤酒厂、3D打印家具工作室、独立陶艺作坊——这些业态对空间面积要求不高，却能为楼上居民创造就业和消费，形成独特的内循环生态。一栋1980年代的平庸写字楼，底部飘出新鲜啤酒花的香气，中部是共享办公的敲击键盘声，高区阳台上有人喝咖啡看落日——这就是洛杉矶正在批量生产的“15分钟垂直城市”。
这种更新范式的逻辑起点是：市中心的吸引力不在于“更高端”，而在于“更混合”。当一栋楼内同时存在居住、生产、消费和社交功能时，它就不再依赖外部通勤人口，而是自己创造客流和活力。这正是全球城市更新最前沿的思想：用功能密度替代建筑密度，用垂直混合替代单一用途。
结语：全球各城市的写字楼闲置危机，暴露出过去以土地出让和增量建设为核心的城市增长模式已走到尽头。我们看到美国城市以市场倒逼的方式激进推行商改住，深圳则凭借特区立法权快速试验混合功能更新。真正有效的更新，一定是“一把钥匙开一把锁”：有些楼适合改成公寓，有些适合垂直产业社区，有些则应该打开底层、植入公共文化功能，成为整个街区的活力源泉。
原创作者：“上海城市更新”特约撰稿人 云阶
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