东莞楼市在2026年并非“普涨”，而是呈现鲜明的“冰火两重天”：核心区与外围镇街的价差可达4倍以上。在二手房成交量远超新房的市场环境下，资金正在持续向稀缺地段集中。
主力上涨区域的三大梯队
根据2026年最新数据，东莞房价上涨区域已形成清晰的梯队结构：
梯队 代表区域 新房均价 二手均价 核心驱动
第一梯队 东城、南城、松山湖 4.2万~4.7万元/㎡ 1.7万~2.3万元/㎡ 成熟配套+生态+高端产业
第二梯队 滨海湾新区 3.3万元/㎡ — 华润系布局+深莞同城规划
第三梯队 大朗、长安、万江 3万~3.5万元/㎡ — 核心区外溢承接+产业支撑
核心上涨区域的驱动引擎
市场人士认为，支撑核心区优质资产表现的主要是以下三大驱动力：
规划红利释放：滨海湾新区今年3月交椅湾地块已由华润联手拿下，参考楼面价约14,888元/㎡，且地块旁即为万象滨海购物村，规划利好已率先点燃了新房成交热度。
产业与人口虹吸：东莞高新技术企业数量已稳居全省第三，华为“鸿蒙之城”战略合作的落地，正在为区域住房带来实质性的高端购买力。
土地市场传导：核心区优质宅地集中入市，南城CBD巨无霸地块与西平地块预计6月挂牌，该宗地周边形成长达7.4公里的地下公共步道网络，将进一步拉升周边房价预期。
重点镇街动态对比：新房分化、二手升温
根据东莞市住建局最新月度数据，不同镇街的新房、二手房表现存在显著差异：
镇街/区域 新房均价（2026年3月） 新房排名 二手均价（2026年3月） 二手排名
东城 42,035元/㎡ 第1 17,322元/㎡ 第2
南城 38,463元/㎡ 第2 15,851元/㎡ 第3
滨海湾新区 32,959元/㎡ 第3 当月无成交 —
松山湖 22,117元/㎡（三限房扰动） — 27,658元/㎡ 第1
厚街 21,957元/㎡ — 14,777元/㎡ —
黄江 23,286元/㎡ — 11,721元/㎡ —
注：松山湖3月新房均价受“三限房”集中签约影响出现结构性异常下降，未能反映真实市场水平；黄江新房、二手房均价差异较大，新房均价稳定在约2.3万元/㎡附近，二手房约1.17万元/㎡。
给你的购房策略建议
市场正从“普涨”转向“分化”，购房策略也需相应调整：
刚需群体：建议避开高库存远郊盘；可优先关注环城核心板块（如寮步、万江），这些区域的性价比有望进一步凸显；同时留意购房补贴政策，目前合同总价2%、最高3万元的补贴有效期至3月底，需注意后续是否延续。
改善群体：优先锁定核心地段稀缺资产，拥抱符合“好房子”标准的高品质住宅。“好房子”首次写入政府工作报告，核心地段的高品质住宅有望受益于政策导向。土地供应端约束（全年仅6宗商品房宅地），也决定了核心区优质房产的长期抗跌性。
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